Případová studie hypotečních úvěrů – díl II.

V minulém díle naší případové studie jsme si představili našeho fiktivního klienta, pana Nováka, a vybrali 3 potenciální poskytovatele hypotečního úvěru. V tomto díle zjistíme více o jednotlivých parametrech hypoték a samozřejmě se dozvíte i vítěznou nabídku.

Floating, nebo fixní sazba?

Jaký vliv má výběr fixní nebo plovoucí sazby na vaši hypotéku? Plovoucí sazba neboli floating se mění v závislosti na referenční sazbě (zpravidla jednoměsíční PRIBOR) každý měsíc. Oproti tomu fixace vám zaručuje stejnou sazbu po vámi zvolené období. Ale jestliže si sjednáte fixní sazbu na určitý počet let a v půlce splácení si vyděláte tolik, že byste hypotéku mohli splatit, a zbavit se tak velkého závazku, budete mít smůlu. Hypotéku budete muset dál splácet, nebo zaplatíte vysokou pokutu za předčasné splacení. Proto je nutné si dobu fixace dobře rozmyslet. Navíc dnešní doba je na peněžním trhu velmi specifická. Díky tzv. hospodářské krizi se nacházíme v období v podstatě až nesmyslně levného kapitálu (rozumějte nízkých úrokových sazeb). Sjednat si hypotéku je tedy více než lákavé a o to větší je naše dilema s fixací složitější. Čím delší je fixace, tím větší šance je platit „nizoučké“ úroky i v období, kdy sazby vzrostou. A ony vzrostou, na to si můžeme s jistotou vsadit. Pojďme si tedy shrnout výhody i nevýhody krátkých a dlouhých fixací sazeb.

U floatingu, tedy sazby bez fixace (nebo také plovoucí sazby), se mění splátka každý měsíc dle vývoje referenčních sazeb. Při dnešním stavu téměř nulových úroků se nedá očekávat jejich další pokles. Tudíž pořízení hypotéky s floatingem z důvodu spekulace na pokles sazeb nedává smysl. Pokud by stav v ekonomice byl opačný, byli bychom v hospodářské krizi a úrokové sazby by byly vysoké, mohla by být sázka na floating z důvodu očekávání klesajících sazeb opodstatněná. Variabilita úroků u floatingu je v tento okamžik jasnou nevýhodou. Naopak jasnou výhodou je možnost hypotéku okamžitě splatit. Otázka však je, kdo tuto možnost reálně využije z měsíce na měsíc. Float sazba je v drtivé většině případů nižší než sazba fixovaná. Nicméně dle mého názoru je riziko vyplývající z neočekávaného růstu sazeb natolik vysoké, že nevyváží maximálně několik málo desetin získaných oproti fixované sazbě např. na 5 let. Je pravda, že u plovoucích sazeb máte možnost kdykoliv přejít na systém fixních sazeb. Pokud vás však k tomuto kroku dožene navýšení krátkodobých úrokových sazeb, vězte, že ty dlouhodobé budou v tento okamžik již také výrazně vyšší.

Dobrá rada tedy zní: přemýšlejte o kratší fixaci, pokud připadá v úvahu předčasné splacení. Např. v situaci, kdy i po splátce hypotéky jste schopni šetřit další prostředky. Pokud tomu tak není, můžete s klidem při současných nízkých sazbách zvažovat i delší fixaci. Existuje však ještě třetí varianta, o které si řekneme v závěrečném díle.

Floating vs. fixní sazby
Parametr Floating Fixní sazba
Výše splátky Výše splátky se může během roku nečekaně změnit Výše měsíční splátky hypotéky zůstává po celou dobu fixace stejná.
Předčasné splacení Klient může kdykoliv hypotéku předčasně splatit, a to částečně i úplně. Předčasné splacení (mimo čas ukončení fixace) je výrazně zpoplatněno.
Výše sazby Většinou je float sazba nižší než sazba fixovaná. Zpravidla vyšší než u floatu.
Možnosti Klient se může zpravidla rozhodnout k přechodu na fixní sazbu. Klient si může vybrat délku fixace.

 

Srovnání nabídek hypoték

Fiktivní klient, pan Novák, preferuje po diskusi se mnou fixaci sazby na 5 let. Nepřepokládá, že by dříve (např. po roce nebo po 3 letech) byl schopen splatit větší částku hypotéky, neboť plánují s manželkou druhé dítě, a výdaje rodiny tedy výhledově spíše mohou vzrůst.

Jak zní nabídka na sazby p.a. jednotlivých bank u hypoték s pětiletou fixací? Sberbank přišla s nabídkou 2,29 % a o další dvě desetiny níže se dostala Komerční banka s 2,09 %. Základní sazba nabízená UniCredit Bank je pro pětiletou fixaci 2,49 %. Tato banka však přináší hned několik zvýhodnění, která z jejího návrhu dělají ten vítězný. Za vedení běžného účtu u UniCredit Bank, získáváte 0,50 %, za uzavření pojištění proti neschopnosti splácet 0,3 % a za otevření kreditní karty pak dalších 0,10 %. Výsledkem je pak fantastická sazba 1,59 %. Účet v UniCredit Bank je vedený zdarma, pokud na něj posíláte alespoň 12 000 Kč měsíčně. Stejně tak za kreditní kartu nic neplatíte, pokud závazky platíte včas (bezúročné období trvá až 45 dnů). Pojištění proti neschopnosti splácet samozřejmě sjednávat nemusíte (sazba bude činit 1,89 % p.a.). Nicméně pokud nemáte vyřešené dobře životní pojištění, určitě byste o tomto typu ochrany měli přinejmenším přemýšlet.

Nabídky ročních sazeb s fixací na 5 let od jednotlivých bank
Sberbank 2,29 %
Komerční banka 2,09 %
UniCredit Bank* 1,89 %

* Při sjednání pojištění proti neschopnosti splácet nabízí UniCredit Bank snížení sazby na 1,59 % p.a.

Pozorný čtenář se jistě zeptá: „A co RPSN?“ Ano, roční procentní sazba nákladů je zaklínadlem při srovnávání nabídek všech typů úvěrů, tedy i těch hypotečních. Nicméně, jak sami uvidíte, v našem příkladu dopad přepočtu nákladů neovlivní výběr vítězné varianty. I když se do RPSN běžně nezapočítává náklad na pojištění proti neschopnosti splácet, pro úplnost přehledu jsem připravil právě tuto variantu. Bez nákladu pojištění by se jednotlivé sazby lišily pouze v řádech setin procenta.

Nabídky RPSN včetně pojištění neschopnosti splácet s fixací na 5 let od jednotlivých bank
Sberbank 2,409 %
Komerční banka 2,217 %
UniCredit Bank 2,048 %

 

Shrneme-li si výsledky našeho srovnání bank, vychází nejlépe nabídka UniCredit Bank s RPSN 2,048 % pro případ sjednání pojištění neschopnosti splácet, z toho čistá úroková sazba je 1,59 %. Bez sjednání pojištění činí vítězná sazba UniCredit Bank 1,89 %.

Doba splatnosti a IQ hypotéka

Poslední otázkou, kterou je třeba vyřešit, je celková doba splatnosti hypotéky. Na jak dlouho bychom měli hypotéku sjednat. Možná očekáváte, že jako ideální dobu splácení uvedu 20 let, protože 30 už je moc dlouho a zbytečně přeplatíte. To by bylo ovšem příliš zjednodušující. Je potřeba vzít v potaz všechny faktory, které mají na optimální rozhodnutí vliv.

Při kratší splatnosti se dluh umořuje rychleji a bance zaplatíte v korunovém vyjádření méně. Delší splatnost znamená nižší splátku, takže povinná měsíční platba je menší a rozdíl umožňuje vytvářet bezpečnostní polštář pro neočekávané situace. Delší splatnosti také nahrává relativně nízký úrok na hypotékách. Peníze uvolněné nižší měsíční splátkou lze totiž investovat s vyšším výnosem, a tak vydělat. Pro delší splatnost hovoří také inflace. Díky ní je reálná hodnota zaplacených úroků v čase nižší.

 splatnosti

Jinými slovy, jestliže se vám podaří najít takovou investiční příležitost, která vám v průměru přinese vyšší úrok než vámi placený úrok z hypotečního úvěru, zvolte si delší splatnost, získejte nižší splátku a získaný rozdíl ve výši splátek rozumně investujte.

 

Bavíme-li se o investičním horizontu desítek let, jsou dlouhodobě nejvýhodnější investiční variantou akciové trhy. I přes všechny slavné krachy burz (1929, 1987, 2000, 2008) činí průměrná výnosnost dobře diverzifikovaného akciového portfolia (například hlavních burzovních indexů) v průměru přes 9 % ročně. Buďme přesto zdravě skeptičtí a počítejme s mírou výnosu „pouhých“ 5 %. Nyní si položme otázku: Jaké budou možnosti splácení hypotéky, pokud si vybereme 30 let splácení místo 20 a rozdíl v měsíční splátce budeme investovat s 5 % průměrného ročního výnosu? A dostaneme se k následujícím zajímavým výsledkům.

Infografika

Kombinaci hypotéky a investice nazýváme ve společnosti Partners „IQ hypotéka“. Tento produkt je schopen nejen ve výsledku zkrátit dobu splácení, ale hlavně ponížit celkové výdaje na hypotéku až o statisíce korun. Jaká jsou přesná čísla, ukazuje grafika níže.

CELKOVÉ NÁKLADY PŘI ZAPOČTENÍ ÚSPOR NA DANÍCH
Splatnost Kratší splatnost, vysoká splátka Delší splatnost, nízká splátka Delší splatnost s investováním
Splatnost v letech 20 let 30 let 18 let
Měsíční platba
 Hypotéka 10 243 Kč 7 368 Kč 7 362 Kč
 Investice 0 Kč 0 Kč 2 881 Kč
 Celkem 10 243 Kč 7 368 Kč 10 243 Kč
Zaplaceno celkem
 Hypotéka 2 458 320 Kč 2 650 320 Kč 1 568 106 Kč
 Investice 0 Kč 0 Kč 613 653 Kč
Úspora na daních
 Odhad při odpočtu úroků a 15% dani -53 754 Kč -82 557 Kč -67 433 Kč
Celkové náklady 2 404 566 Kč 2 567 763 Kč 2 114 326 Kč

 

V případě delší splatnosti s investováním je po 1 roce od okamžiku, kdy můžete splatit hypotéku, očekávaná hodnota investice 1 070 778 Kč, přitom zůstatek hypotéky je 908 394 Kč. S ohledem na proměnlivý výnos investice je vhodné počítat s takovou časovou rezervou.

Panu Novákovi jsem doporučil hypotéku s delší splatností u UniCredit Bank spojenou s investováním. Jakou cestou se při výběru vydáte vy, je jen a pouze na vás. Pokud se budete chtít o úvěru radit s profesionálem, bude mi ctí, obrátíte-li se na mne.