Případová studie hypotečních úvěrů – díl I.

Abyste si dokázali udělat lepší představu o systému mé práce, připravil jsem pro vás dvoudílnou studii zaměřenou na výběr poskytovatele hypotečního úvěru. Vytvořil jsem fiktivního klienta a oslovil s poptávkou všechny dostupné banky z mého portfolia. Výstupem studie je reálná nabídka produktu Partners IQ Hypotéka, jak nazýváme chytré spojení hypotečního úvěru s investicí. Tento kombinovaný produkt vám přinese zajímavou komplexní finanční strategii, která bude minimalizovat celkové náklady na pořízení nemovitosti. Nejedná se o dogmatické srovnání bankovních ústavů, jehož výsledkem se musíte řídit. Spíše jde o ilustrativní představení mé práce a jejích konkrétních benefitů pro vás. Studie je naprosto reálná, nutně však neznamená, že pokud o stejnou hypotéku zažádáte vy, dosáhnete přesně stejných podmínek, neboť nabídky bank se již mohou v danou dobu lišit. Zároveň si ve studii vysvětlíme některé velmi důležité pojmy z hypotečního financování. Než se ovšem pustíme do porovnávání nabídek bank, je třeba si ve stručnosti projít jednotlivé parametry, které mají na jejich tvorbu vliv.

Finanční profil klienta

Přestože se jedná o smyšleného klienta, zakládá se zadaná poptávka na nedávném mnou řešeném konkrétním příkladu s velmi obdobnými parametry. Pan Novák, jak jsem klienta pojmenoval, je otec rodiny s měsíčním čistým příjmem 40 000 Kč. Ačkoliv je jeho příjem nadprůměrný, musí z něho živit manželku na mateřské a jednoroční dítě. U klientů nás však nezajímají jen příjmy, ale také výdaje. Průměrné měsíční výdaje tohoto klienta se pohybují kolem 35 000 Kč (započteny jsou zde opravdu všechny výdaje, nejen nutné výdaje na zajištění základních potřeb). Panu Novákovi je 35 let. Preferoval by dobu fixace hypotéky na 5 let a úvěr by chtěl mít splacený za 20 let.

Ukazatel LTV

Pan Novák by si rád pořídil nemovitost za 2 500 000 Kč, přičemž 400 000 Kč již má naspořeno a hodlá je použít jako vlastní zdroje na nákup nemovitosti. Výše poptávaného úvěru je tedy 2 100 000 Kč. Pro zjednodušení počítáme, že kupní cena nemovitosti se zároveň rovná jeho zástavní hodnotě (tedy ceně nemovitosti spočítané odhadcem banky). Poměr úvěru k celkové zástavní hodnotě nemovitosti je poměrně důležitým faktorem určujícím výsledný úrok nabízený bankou. V angličtině se tomuto ukazateli říká „Loan to value ratio“ a jeho zkratka LTV se hojně užívá i v českém bankovním žargonu. Volně přeloženo do češtiny to znamená výše úvěru vůči zajištění.

Proč je tento ukazatel pro hypoteční banku tak důležitý? V podstatě určuje míru rizika, jež daná banka podstupuje. Pokud by takzvaně došlo na nejhorší a banka by musela využít svého zástavního práva k nemovitosti a daný dům nebo v našem případě byt by prodávala na trhu, není jednak nikde napsáno, že ho prodá za stejnou cenu, a jednak musí počítat i s náklady spojenými s prodejem nemovitosti. Pravděpodobnost této ztráty se pak odráží v tzv. rizikové přirážce, která tvoří část úroku nabízeného klientovi. Proto je úrok vyšší s rostoucí hodnotou LTV. V našem případě je hodnota LTV spočítána jako 2 100 000/2 500 000, což se rovná 84 %. Nejednou jsem se setkal s názorem, že pro získání co nejlepších podmínek je dobré držet hodnotu LTV pod 80 %, ale uvidíte, že ani v našem modelu nevyjdou nejlepší nabídky nikterak špatně.

Shrnutí výchozích informací

Záměr financování nákup Měsíční příjmy 40 000 Kč
Kupní cena 2 500 000 Kč Měsíční výdaje 35 000 Kč
Vlastní prostředky    400 000 Kč Věk klienta 35 let
Výše hypotéky 2 100 000 Kč

Banky

Sami máte velmi omezené možnosti, jaké banky oslovit, můžete do všech zajít, zavolat nebo vznést písemný dotaz. Čím více jich oslovíte, tím více práce a „otravných“ telefonátů, případně schůzek vás bude čekat. Pokud se banky rozhodnete oslovit se mnou, udělám tu „otravnou“ část za vás a vyberu tři největší favority, které si rozebereme podrobně. Nejinak tomu je i v této případové studii. Z oslovených bank (viz banky v seznamu partnerských společností) jsme dostali nabídku celkem od devíti bank:

Vybrane_hypoteky-partneri

Do užšího výběru postoupily 3 z nich: UniCredit Bank, Komerční banka a Sberbank.

Výše úvěru

Všechny tři banky byly ochotny nabídnout mému klientovi na základě příjmů úvěr až do výše 100 % hodnoty bytu. V případě, že by si klient koupi rozmyslel a chtěl by investovat do dražší nemovitosti, půjčila by mu na základě výše uvedených příjmů nejvíce Sberbank, více než 7,5 milionu Kč, Komerční banka by poskytla maximálně 6,4 milionu Kč a nejméně by půjčila UniCredit Bank – 5,5 milionu Kč.

Maximální výše nabízených hypoték
Druh výpočtu UniCredit Bank KB Sberbank
S ohledem na zadanou nemovitost 2 500 000 Kč 2 500 000 Kč 2 500 000 Kč
Jen na základě příjmů 5 522 880 Kč  6 414 774 Kč 7 564 088 Kč

 

V příštím díle se dozvíte, jak přemýšlet o fixaci hypotéky či volbě doby splatnosti, a samozřejmě si představíme vítěznou nabídku.