Případová studie hypotečních úvěrů

Abyste si dokázali udělat lepší představu o systému mé práce, připravil jsem pro vás studii zaměřenou na výběr poskytovatele hypotečního úvěru. Vytvořil jsem fiktivního klienta a oslovil s poptávkou všechny dostupné banky z mého portfolia. Výstupem studie je reálná nabídka produktu Partners IQ Hypotéka, jak nazýváme chytré spojení hypotečního úvěru s investicí. Tento kombinovaný produkt vám přinese zajímavou komplexní finanční strategii, která bude minimalizovat celkové náklady na pořízení nemovitosti. Nejedná se o dogmatické srovnání bankovních ústavů, jehož výsledkem se musíte řídit. Spíše jde o ilustrativní představení mé práce a jejích konkrétních benefitů pro vás. Studie je naprosto reálná, nutně však neznamená, že pokud o stejnou hypotéku zažádáte vy, dosáhnete přesně stejných podmínek, neboť nabídky bank se již mohou v danou dobu lišit. Zároveň si ve studii vysvětlíme některé velmi důležité pojmy z hypotečního financování. Než se ovšem pustíme do porovnávání nabídek bank, je třeba si ve stručnosti projít jednotlivé parametry, které mají na jejich tvorbu vliv.

Finanční profil klienta

Přestože se jedná o smyšleného klienta, zakládá se zadaná poptávka na nedávném mnou řešeném konkrétním příkladu s velmi obdobnými parametry. Pan Novák, jak jsem klienta pojmenoval, je otec rodiny s měsíčním čistým příjmem 40 000 Kč. Ačkoliv je jeho příjem nadprůměrný, musí z něho živit manželku na mateřské a jednoroční dítě. U klientů nás však nezajímají jen příjmy, ale také výdaje. Průměrné měsíční výdaje tohoto klienta se pohybují kolem 35 000 Kč (započteny jsou zde opravdu všechny výdaje, nejen nutné výdaje na zajištění základních potřeb). Panu Novákovi je 35 let. Preferoval by dobu fixace hypotéky na 5 let a úvěr by chtěl mít splacený za 20 let.

Ukazatel LTV

Pan Novák by si rád pořídil nemovitost za 2 500 000 Kč, přičemž 400 000 Kč již má naspořeno a hodlá je použít jako vlastní zdroje na nákup nemovitosti. Výše poptávaného úvěru je tedy 2 100 000 Kč. Pro zjednodušení počítáme, že kupní cena nemovitosti se zároveň rovná jeho zástavní hodnotě (tedy ceně nemovitosti spočítané odhadcem banky). Poměr úvěru k celkové zástavní hodnotě nemovitosti je poměrně důležitým faktorem určujícím výsledný úrok nabízený bankou. V angličtině se tomuto ukazateli říká „Loan to value ratio“ a jeho zkratka LTV se hojně užívá i v českém bankovním žargonu. Volně přeloženo do češtiny to znamená výše úvěru vůči zajištění.

Proč je tento ukazatel pro hypoteční banku tak důležitý? V podstatě určuje míru rizika, jež daná banka podstupuje. Pokud by takzvaně došlo na nejhorší a banka by musela využít svého zástavního práva k nemovitosti a daný dům nebo v našem případě byt by prodávala na trhu, není jednak nikde napsáno, že ho prodá za stejnou cenu, a jednak musí počítat i s náklady spojenými s prodejem nemovitosti. Pravděpodobnost této ztráty se pak odráží v tzv. rizikové přirážce, která tvoří část úroku nabízeného klientovi. Proto je úrok vyšší s rostoucí hodnotou LTV. V našem případě je hodnota LTV spočítána jako 2 100 000/2 500 000, což se rovná 84 %. Nejednou jsem se setkal s názorem, že pro získání co nejlepších podmínek je dobré držet hodnotu LTV pod 80 %, ale uvidíte, že ani v našem modelu nevyjdou nejlepší nabídky nikterak špatně.

Shrnutí výchozích informací

Záměr financování nákup Měsíční příjmy 40 000 Kč
Kupní cena 2 500 000 Kč Měsíční výdaje 35 000 Kč
Vlastní prostředky    400 000 Kč Věk klienta 35 let
Výše hypotéky 2 100 000 Kč

Banky

Sami máte velmi omezené možnosti, jaké banky oslovit, můžete do všech zajít, zavolat nebo vznést písemný dotaz. Čím více jich oslovíte, tím více práce a „otravných“ telefonátů, případně schůzek vás bude čekat. Pokud se banky rozhodnete oslovit se mnou, udělám tu „otravnou“ část za vás a vyberu tři největší favority, které si rozebereme podrobně. Nejinak tomu je i v této případové studii. Z oslovených bank (viz banky v seznamu partnerských společností) jsme dostali nabídku celkem od devíti bank:

Vybrane_hypoteky-partneri

Do užšího výběru postoupily 3 z nich: UniCredit Bank, Komerční banka a Sberbank.

Výše úvěru

Všechny tři banky byly ochotny nabídnout mému klientovi na základě příjmů úvěr až do výše 100 % hodnoty bytu. V případě, že by si klient koupi rozmyslel a chtěl by investovat do dražší nemovitosti, půjčila by mu na základě výše uvedených příjmů nejvíce Sberbank, více než 7,5 milionu Kč, Komerční banka by poskytla maximálně 6,4 milionu Kč a nejméně by půjčila UniCredit Bank – 5,5 milionu Kč.

Maximální výše nabízených hypoték
Druh výpočtu UniCredit Bank KB Sberbank
S ohledem na zadanou nemovitost 2 500 000 Kč 2 500 000 Kč 2 500 000 Kč
Jen na základě příjmů 5 522 880 Kč  6 414 774 Kč 7 564 088 Kč

 

Floating, nebo fixní sazba?

Jaký vliv má výběr fixní nebo plovoucí sazby na vaši hypotéku? Plovoucí sazba neboli floating se mění v závislosti na referenční sazbě (zpravidla jednoměsíční PRIBOR) každý měsíc. Oproti tomu fixace vám zaručuje stejnou sazbu po vámi zvolené období. Ale jestliže si sjednáte fixní sazbu na určitý počet let a v půlce splácení si vyděláte tolik, že byste hypotéku mohli splatit, a zbavit se tak velkého závazku, budete mít smůlu. Hypotéku budete muset dál splácet, nebo zaplatíte vysokou pokutu za předčasné splacení. Proto je nutné si dobu fixace dobře rozmyslet. Navíc dnešní doba je na peněžním trhu velmi specifická. Díky tzv. hospodářské krizi se nacházíme v období v podstatě až nesmyslně levného kapitálu (rozumějte nízkých úrokových sazeb). Sjednat si hypotéku je tedy více než lákavé a o to větší je naše dilema s fixací složitější. Čím delší je fixace, tím větší šance je platit „nizoučké“ úroky i v období, kdy sazby vzrostou. A ony vzrostou, na to si můžeme s jistotou vsadit. Pojďme si tedy shrnout výhody i nevýhody krátkých a dlouhých fixací sazeb.

U floatingu, tedy sazby bez fixace (nebo také plovoucí sazby), se mění splátka každý měsíc dle vývoje referenčních sazeb. Při dnešním stavu téměř nulových úroků se nedá očekávat jejich další pokles. Tudíž pořízení hypotéky s floatingem z důvodu spekulace na pokles sazeb nedává smysl. Pokud by stav v ekonomice byl opačný, byli bychom v hospodářské krizi a úrokové sazby by byly vysoké, mohla by být sázka na floating z důvodu očekávání klesajících sazeb opodstatněná. Variabilita úroků u floatingu je v tento okamžik jasnou nevýhodou. Naopak jasnou výhodou je možnost hypotéku okamžitě splatit. Otázka však je, kdo tuto možnost reálně využije z měsíce na měsíc. Float sazba je v drtivé většině případů nižší než sazba fixovaná. Nicméně dle mého názoru je riziko vyplývající z neočekávaného růstu sazeb natolik vysoké, že nevyváží maximálně několik málo desetin získaných oproti fixované sazbě např. na 5 let. Je pravda, že u plovoucích sazeb máte možnost kdykoliv přejít na systém fixních sazeb. Pokud vás však k tomuto kroku dožene navýšení krátkodobých úrokových sazeb, vězte, že ty dlouhodobé budou v tento okamžik již také výrazně vyšší.

Dobrá rada tedy zní: přemýšlejte o kratší fixaci, pokud připadá v úvahu předčasné splacení. Např. v situaci, kdy i po splátce hypotéky jste schopni šetřit další prostředky. Pokud tomu tak není, můžete s klidem při současných nízkých sazbách zvažovat i delší fixaci. Existuje však ještě třetí varianta, o které si řekneme v závěrečném díle.

Floating vs. fixní sazby
Parametr Floating Fixní sazba
Výše splátky Výše splátky se může během roku nečekaně změnit Výše měsíční splátky hypotéky zůstává po celou dobu fixace stejná.
Předčasné splacení Klient může kdykoliv hypotéku předčasně splatit, a to částečně i úplně. Předčasné splacení (mimo čas ukončení fixace) je výrazně zpoplatněno.
Výše sazby Většinou je float sazba nižší než sazba fixovaná. Zpravidla vyšší než u floatu.
Možnosti Klient se může zpravidla rozhodnout k přechodu na fixní sazbu. Klient si může vybrat délku fixace.

 

Srovnání nabídek hypoték

Fiktivní klient, pan Novák, preferuje po diskusi se mnou fixaci sazby na 5 let. Nepřepokládá, že by dříve (např. po roce nebo po 3 letech) byl schopen splatit větší částku hypotéky, neboť plánují s manželkou druhé dítě, a výdaje rodiny tedy výhledově spíše mohou vzrůst.

Jak zní nabídka na sazby p.a. jednotlivých bank u hypoték s pětiletou fixací? Sberbank přišla s nabídkou 2,29 % a o další dvě desetiny níže se dostala Komerční banka s 2,09 %. Základní sazba nabízená UniCredit Bank je pro pětiletou fixaci 2,49 %. Tato banka však přináší hned několik zvýhodnění, která z jejího návrhu dělají ten vítězný. Za vedení běžného účtu u UniCredit Bank, získáváte 0,50 %, za uzavření pojištění proti neschopnosti splácet 0,3 % a za otevření kreditní karty pak dalších 0,10 %. Výsledkem je pak fantastická sazba 1,59 %. Účet v UniCredit Bank je vedený zdarma, pokud na něj posíláte alespoň 12 000 Kč měsíčně. Stejně tak za kreditní kartu nic neplatíte, pokud závazky platíte včas (bezúročné období trvá až 45 dnů). Pojištění proti neschopnosti splácet samozřejmě sjednávat nemusíte (sazba bude činit 1,89 % p.a.). Nicméně pokud nemáte vyřešené dobře životní pojištění, určitě byste o tomto typu ochrany měli přinejmenším přemýšlet.

Nabídky ročních sazeb s fixací na 5 let od jednotlivých bank
Sberbank 2,29 %
Komerční banka 2,09 %
UniCredit Bank* 1,89 %

* Při sjednání pojištění proti neschopnosti splácet nabízí UniCredit Bank snížení sazby na 1,59 % p.a.

Pozorný čtenář se jistě zeptá: „A co RPSN?“ Ano, roční procentní sazba nákladů je zaklínadlem při srovnávání nabídek všech typů úvěrů, tedy i těch hypotečních. Nicméně, jak sami uvidíte, v našem příkladu dopad přepočtu nákladů neovlivní výběr vítězné varianty. I když se do RPSN běžně nezapočítává náklad na pojištění proti neschopnosti splácet, pro úplnost přehledu jsem připravil právě tuto variantu. Bez nákladu pojištění by se jednotlivé sazby lišily pouze v řádech setin procenta.

Nabídky RPSN včetně pojištění neschopnosti splácet s fixací na 5 let od jednotlivých bank
Sberbank 2,409 %
Komerční banka 2,217 %
UniCredit Bank 2,048 %

 

Shrneme-li si výsledky našeho srovnání bank, vychází nejlépe nabídka UniCredit Bank s RPSN 2,048 % pro případ sjednání pojištění neschopnosti splácet, z toho čistá úroková sazba je 1,59 %. Bez sjednání pojištění činí vítězná sazba UniCredit Bank 1,89 %.

Doba splatnosti a IQ hypotéka

Poslední otázkou, kterou je třeba vyřešit, je celková doba splatnosti hypotéky. Na jak dlouho bychom měli hypotéku sjednat. Možná očekáváte, že jako ideální dobu splácení uvedu 20 let, protože 30 už je moc dlouho a zbytečně přeplatíte. To by bylo ovšem příliš zjednodušující. Je potřeba vzít v potaz všechny faktory, které mají na optimální rozhodnutí vliv.

Při kratší splatnosti se dluh umořuje rychleji a bance zaplatíte v korunovém vyjádření méně. Delší splatnost znamená nižší splátku, takže povinná měsíční platba je menší a rozdíl umožňuje vytvářet bezpečnostní polštář pro neočekávané situace. Delší splatnosti také nahrává relativně nízký úrok na hypotékách. Peníze uvolněné nižší měsíční splátkou lze totiž investovat s vyšším výnosem, a tak vydělat. Pro delší splatnost hovoří také inflace. Díky ní je reálná hodnota zaplacených úroků v čase nižší.

 splatnosti

Jinými slovy, jestliže se vám podaří najít takovou investiční příležitost, která vám v průměru přinese vyšší úrok než vámi placený úrok z hypotečního úvěru, zvolte si delší splatnost, získejte nižší splátku a získaný rozdíl ve výši splátek rozumně investujte.

 

Bavíme-li se o investičním horizontu desítek let, jsou dlouhodobě nejvýhodnější investiční variantou akciové trhy. I přes všechny slavné krachy burz (1929, 1987, 2000, 2008) činí průměrná výnosnost dobře diverzifikovaného akciového portfolia (například hlavních burzovních indexů) v průměru přes 9 % ročně. Buďme přesto zdravě skeptičtí a počítejme s mírou výnosu „pouhých“ 5 %. Nyní si položme otázku: Jaké budou možnosti splácení hypotéky, pokud si vybereme 30 let splácení místo 20 a rozdíl v měsíční splátce budeme investovat s 5 % průměrného ročního výnosu? A dostaneme se k následujícím zajímavým výsledkům.

Infografika

Kombinaci hypotéky a investice nazýváme ve společnosti Partners „IQ hypotéka“. Tento produkt je schopen nejen ve výsledku zkrátit dobu splácení, ale hlavně ponížit celkové výdaje na hypotéku až o statisíce korun. Jaká jsou přesná čísla, ukazuje grafika níže.

CELKOVÉ NÁKLADY PŘI ZAPOČTENÍ ÚSPOR NA DANÍCH
Splatnost Kratší splatnost, vysoká splátka Delší splatnost, nízká splátka Delší splatnost s investováním
Splatnost v letech 20 let 30 let 18 let
Měsíční platba
 Hypotéka 10 243 Kč 7 368 Kč 7 362 Kč
 Investice 0 Kč 0 Kč 2 881 Kč
 Celkem 10 243 Kč 7 368 Kč 10 243 Kč
Zaplaceno celkem
 Hypotéka 2 458 320 Kč 2 650 320 Kč 1 568 106 Kč
 Investice 0 Kč 0 Kč 613 653 Kč
Úspora na daních
 Odhad při odpočtu úroků a 15% dani -53 754 Kč -82 557 Kč -67 433 Kč
Celkové náklady 2 404 566 Kč 2 567 763 Kč 2 114 326 Kč

 

V případě delší splatnosti s investováním je po 1 roce od okamžiku, kdy můžete splatit hypotéku, očekávaná hodnota investice 1 070 778 Kč, přitom zůstatek hypotéky je 908 394 Kč. S ohledem na proměnlivý výnos investice je vhodné počítat s takovou časovou rezervou.

Panu Novákovi jsem doporučil hypotéku s delší splatností u UniCredit Bank spojenou s investováním. Jakou cestou se při výběru vydáte vy, je jen a pouze na vás. Pokud se budete chtít o úvěru radit s profesionálem, bude mi ctí, obrátíte-li se na mne.